Neu Westend

Ev. Kirchengemeinde Neu-Westend

Eichenallee 47 - 53 * 14050 Berlin
Telefon: 304 41 51
Fax: 301 081 77
E-Mail: info@kg-neu-westend.de

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    Erste Bemerkungen zum Projekt Perspektive 2022

    am 20.April wurden im Gemeindesaal NeuWestend von Pfarrer Schwer und der Architektin Uta Duhrmann Konzepte zu Verbesserung der baulichen Situation in der Gemeinde vorgestellt. Damit soll die Diskussion über die zukünftige Nutzung eingeleitet werden. Die erarbeiteten Unterlagen sind allerdings nur bedingt geeignet, unsere baulichen Probleme vernünftig zu diskutieren oder gar zu lösen.

    Echte Alternativen sind nicht aufgezeigt worden.

    Erhaltung und Pflege der bestehenden Gebäude wird mit der Bemerkung „Hach, das ist ja alles so teuer“ abgetan. Quantifiziert wird bei der Mängelliste nichts: Belege – z.B. durch Angebote – fehlen, an der Vollständigkeit muss man wohl auch zweifeln. Auch wenn solche Angebote hohe Beträge ausmachen sollten, ehe sie mehrere Millionen erreichen dauert es – auch auf der Zeitschiene.

    Dagegen steht die Alternative „alles neu“. Dabei ist man anscheinend doch bereit viel Geld in die Hand zu nehmen bzw. Gemeindevermögen (Grundstückswerte) aufzugeben. Es werden immer die gleichen Gebäude abgerissenund die gleichen Grundstücke verkauft. Dabei wird mit einem sogenannten Kaufpreisvergleich der Eindruck erweckt, dass man hohe Erlöse erzielen kann. Es ist wichtig festzustellen, dass bei diesen Beispielen weiter benutzbare Gebäude mitbewertet wurden (siehe dort Spalte Wohnflächen) und nicht der reine Grundstückswert abzüglich Abrisskosten. Wir müssen also davon ausgehen, dass für eine schadhafte Kita/Gemeindehaus kein Interessent gefunden wird, der so etwas weiterverwenden und auch bezahlen will, von den Sanierungskosten (die keiner kennt) abgesehen. Der Vergleich ist auch deshalb unsicher, weil alle – wirklich alle – Beipiele nicht aus der unmittelbaren Nachbarschaft (Postleitzahl 14050) sind , sondern weiter weg liegen (14055 oder 52), die wichtigen sogar südlich der S-Bahn Westkreuz - Spandau bzw. im Ortsteil Grunewald. Ob es sich dort auch um Abrissfälle gehandelt haben könnte ist der Aufstellung nicht zu entnehmen. Wahrscheinlich ist es nicht.

    Der zweite Unsicherheitsfaktor liegt bei den Baukosten. Hier geht man von 1.300 €/qm BGF aus (d.h. Bruttogeschoßfläche, die sich aus Nutzfläche, Verkehrsfläche und Mauerwerk etc.zusammensetzt). Allerdings fehlen wichtige Kostenelemente. Die Kostengruppe 200 müsste u.a. Abrisskosten für mindestens zwei Gebäude (Saal, Miniklub) enthalten- vielleicht mehr (Kita, Pfarrhäuser). Es ist eben kein jungfräuliches Bauland 'unser Gehöft'. Die 1.300 € sind auch mit keinem Vergleichsfall belegt. Dieser Wert gilt normalerweise für einfache Wohngebäude. Ob damit auch Niedrigenergie- oder Passivhäuser gebaut werden können steht dahin. Was allerdings Gemeindehäuser bzw. Kitas kosten, müsste man bei der Landeskirche wissen und es müssten konkrete Beispiele zeigen können z.B. bei 'Frieden'. Für ein Lichterfelder Gemeindehaus brauchte man 1.700 € - das sind immerhin gut 30% mehr.

    Bedenkt man das alles, dann kann die 'Kostenvorgabe des Bauherrn' (siehe Baukostenformular) mit 3,25 Mio € nur als 'heroische Annahme' bezeichnet werden. Wie die verifiziert werden soll ist unklar. Die andere wichtige Kenngröße ist die im gleichen Formular als BGF angenommene Fläche. Die liegt bei 2.500 qm (brutto), der Flächenbedarf dagegen (netto d.h. hier ohne 'Wirtschaftsflächen', Verkehrsflächen Wände etc.) laut vorliegender Aufstellung bei 2.650qm. Da stimmt was nicht.

    Wenn also keine erheblich höheren Erlöse durch Grundstücksverkäufe erzielt werden können, ergibt sich eine beträchtliche Finanzierungslücke, die vielleicht durch die Beleihung anderer Gemeindegrundstücke geschlossen werden kann. Es gibt ja noch welche, auch wenn dann zwei schon für immer weg sind. Aber wer will sich schon Hypotheken aufhalsen.Oder gibt es etwa Zuschüsse der Landeskirche oder geheimnisvolle Vermächtnisse.

    Mit dem Verkaufserlös werden im übrigen 'bestenfalls' Kosten eines Neubaus gerdeckt. Was aber ist mit dem Kirchengebäude, dem 'Wasserverbrauch für Freiflächen'und vor allem dem Energieproblem, das der Vortrag mit Kopien aus Fachbüchern zum Stand der Technik anschnitt. Auch bei dieser Problematik muss dringend in grundsätzlichen Alternativen gedacht werden und nicht nur in liter Heizöl. Unser Solardach war ein erster Schritt. Dass dort technische Mängel am Bauwerk und beim Handwerker zutage traten liegt nicht am System Solar. Die Frage des Anschlusses an die Fernheizung Bolivarallee oder die Errichtung einer Wärmekraftkopplungsanlage für alle Gebäude der Gemeinde muss einbezogen werden.

    Zu den Massenmodellen

    Hier wird zurecht von 'Varianten' einer grundsätzlichen Alternative ( nämlich Alternative „alles neu“ ) gesprochen. Die sogenannten Massenmodelle 2a bis 2d sind noch weitgehend inhaltslose Architekturspiele, die wenig zur Lösung beitragen können. Gewünscht hätte man sich Alternativen, bei denen z.B. das in relativ gutem Zustand befindliche Miniklubgebäude oder der emotional behaftete Saal erhalten bleiben könnten. Die aber werden abgerissen ohne dass das von der Fläche grundsätzlich nötig wäre.

    Dagegen wird über die Pfarrhäuser nichts ausgesagt – ausser, dass man an dieser Stelle nach geltendem Baurecht viel mehr hätte bauen können. Im weiteren Verlauf ist aber weder beim Raumprogramm noch bei den Baukosten von diesen zusätzlich möglichen Flächen die Rede. Wer soll das bauen bzw. aus welchen Mitteln bezahlen ? Städtebaulich sind die Sage-Pfarrhäuser mit der II und III-geschossigen Abtreppung jedenfalls die bessere Lösung im Übergang zu den Gebäuden des Gemeindegeländes als eine IV-geschossige Brandwand von 20m Höhe.

    Noch eine Bemerkung zur Realisierung. Es muss dringend überlegt werden wie der zeitliche Ablauf von Grundstückverkauf, Abriss, Aktivitäten von Gemeinde und Kindergärten, Neubau und Inbetriebnahme sein soll. Werden dann zwischenzeitlich alle Aktivitäten in die Kirche verlegt oder in die Nachbargemeinden? Da könnte man ja gleich fusionieren.

    28.04.2012 Herbert Zimmermann

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